Valoración de locales comerciales, todo lo que necesitas saber

La valoración de locales comerciales es un proceso complejo que depende de múltiples factores. Desde el punto de vista de la tasación, podemos distinguir 3 tipos fundamentales de inmuebles:

  • Locales individuales con acceso directo desde la calle, o desde cualquier espacio público.
  • Locales individuales que estén integrados dentro de edificios comerciales.
  • Edificios comerciales.

Para realizar la valoración, el tasador seguirá los mismos pasos que en cualquier otra tasación, siendo fundamental en un primer momento revisar la documentación registral del local para saber cuál es el uso del inmueble a efectos administrativos.

¿De qué factores depende la tasación de un local?

Conviene dejar claro que los locales comerciales se valoran como si estuvieran en bruto, es decir, no se tendrá en cuenta la calidad de los acabados, o instalaciones con las que cuente. Así lo determina la orden ECO/805/2003, orden ministerial que establece las normas para el cálculo del valor de tasación de los bienes inmuebles.  

Por otro lado, a la hora de valorar un local comercial, la localización es fundamental, ya que no será lo mismo un local bien ubicado y otro que no lo está, pues este último generará menos ingresos al posible negocio que en él se desarrolle, y por tanto, será menos cotizado dentro del mercado general. Resulta evidente que un local que se encuentre en una calle céntrica tendrá más valor que uno que está a las afueras, o bien, un local que presente frente a la calle será más caro que otro que se encuentre al fondo de un pasillo dentro de un edificio.  

Una buena ubicación depende fundamentalmente del nivel de flujo peatonal que exista en su fachada. Este hecho está íntimamente ligado con las características morfológicas del local; dos locales a igualdad de condiciones (superficie, ubicación…) no tendrán el mismo valor si uno presenta muchos metros de fachada y el otro no. Este hecho lo caracteriza un parámetro técnico que se utiliza en el método de valoración: Coeficiente de Tabla de Fondo. Mediante un factor numérico que se obtiene a partir de una fórmula sencilla, se sintetizan las características fundamentales del local: tamaño, forma, desniveles…

Dicho coeficiente se basa en la idea de que no tiene el mismo valor un metro cuadrado de local situado en la fachada que un metro cuadrado situado al fondo o en entreplanta, por ejemplo. La visibilidad se presenta por tanto como un aspecto clave a la hora de determinar el valor de un local: mayor longitud de fachada, escaparates a dos o más calles, etc. 

Finalmente podemos establecer que el valor de un local comercial depende en definitiva de su capacidad de generar atractivo comercial e ingresos. Por ello también se debe tener en cuenta qué tipo de negocio es capaz de albergar el local que se está valorando, porque no todos los usos son permitidos por el planeamiento, ni todos pueden generar el mismo interés dependiendo del lugar en el que se ubiquen. Vi

Desde RT Valoraciones y Arquitectura aconsejamos contactar con un técnico tasador que estudiará todos los parámetros influyentes para poder obtener un valor objetivo. También te explicamos cómo saber la tasación de una vivienda en nuestro blog.

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