Conseguir la licencia para el cambio de uso de local a vivienda se ha convertido en una opción muy interesante para aquellos que desean vivir en el centro de las ciudades, o bien, quieren invertir en un inmueble para sacarle una buena rentabilidad mediante el alquiler o venta.
La escasez de vivienda unida a la gran demanda para comprar o alquilar en las ciudades, ha generado que cada vez sea más frecuente solicitar y llevar a cabo el cambio de tipo de uso de local a vivienda, tanto para particulares como para inversores.
En RT Valoraciones te ofrecemos un asesoramiento personalizado y gratuito sobre la viabilidad del trámite de cambio de uso, resolviendo al instante todas las dudas que te puedan surgir.
Locales convertidos en vivienda. Cuestiones que debes conocer
En la actualidad, la flexibilidad urbanística es un reto muy importante para afrontar los cambios estructurales del mercado inmobiliario que afectan a nuestras ciudades y pueblos. Cada vez más, los locales comerciales son menos demandados en ciertas zonas, lo que unido al encarecimiento de la vivienda y la dificultad en la movilidad en las ciudades, favorece a que exista una gran demanda de cambio de uso de local a vivienda.
El cambio de uso a vivienda es una de las opciones más interesantes del momento, no solo para propietarios de locales que quieran convertirlo en vivienda nueva, también para inversores, jóvenes que acceden por primera vez a una vivienda, etc, sin olvidar que los locales son una gran opción como viviendas accesibles, al estar a pie de calle y no tener barreras arquitectónicas para acceder a ellas.
En RT valoraciones realizamos los trámites de licencias y proyectos necesarios para cambiar de local a vivienda, este artículo te ayudará a aclarar algunas cuestiones, pero si te queda alguna duda no dudes en contactar con nosotros gratuitamente, y resolveremos tu problema en el menor tiempo posible.
Cambio de uso
Podemos definir el cambio de uso de cualquier inmueble, como el conjunto de actuaciones necesarias para cumplir con las condiciones técnicas y urbanísticas exigidas por el nuevo uso.
Objetivo de transformar un local en vivienda
El objetivo principal del proceso de convertir un local en vivienda es obtener la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, para posteriormente poder habitar, vender o alquilar la vivienda nueva.
Aspectos fundamentales a tener en cuenta en el cambio de local a vivienda
Se debe tener en cuenta que para cambiar el uso de un local a una vivienda es necesario cumplir con unas condiciones técnicas y urbanísticas, por lo que, se debe seguir un procedimiento para llevarlo a cabo:
- Estudio de viabilidad de cambio de uso: se trata de estudio preliminar en el que el técnico analiza la viabilidad de cambio de uso, estudiando las condiciones técnicas y urbanísticas. Esto nos ayudaría a conocer si podemos realizar el trámite de cambio de uso, esto se debe a que hay locales que debido a sus condiciones técnicas no pueden ser transformados en viviendas.
- Licencia de cambio de uso: para poder solicitar la licencia un técnico debe realizar un Proyecto Técnico de cambio de uso. Si el cambio de uso conlleva la realización de algún tipo de obras para su adaptación, es necesario solicitar la licencia de Obras.
- Licencia de obras: en el caso de que tengamos que realizar obras para la adecuación de local a la vivienda, solicitaremos la licencia de obras. Una vez concedida la licencia de obras, comenzaremos con la reforma del local. Cuando finalicen las obras, se deberá cumplimentar la licencia de cambio de uso con el Certificado Final de Obras.
- Licencia de Ocupación: cuando el Ayuntamiento correspondiente nos conceda la licencia de ocupación, podremos registrar la nueva vivienda.
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¿En qué consiste adaptar el uso de local a vivienda?
Consiste en modificar el uso que anteriormente se le venía dando a un local mediante un proceso de actuaciones que garantizan el cumplimiento de las normas establecidas, con el objetivo de transformar dicho local en vivienda, tanto física como administrativamente.
¿Quién puede solicitar la licencia cambio de uso?
La licencia de cambio de uso la puede solicitar cualquier persona física o jurídica que tenga en posesión un local, pero siempre teniendo en cuenta que el local debe cumplir con los requisitos legales para el cambio de uso. El proyecto técnico para solicitar la licencia de cambio de uso lo debe realizar técnico habilitado.
¿Qué administración concede el cambio de uso?
Tras la presentación por parte de un técnico habilitado de todos los trámites necesarios, es el ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el local, el encargado de conceder la licencia de cambio de uso de local comercial a vivienda.
¿Es la misma normativa de cambio de uso de local a vivienda para todos los ayuntamientos?
Cada municipio mediante sus Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), exige unos requisitos diferentes, por lo que se recomienda realizar un estudio de viabilidad de cambio de uso previo, para garantizar el éxito de la operación si es favorable y no desarrollar el proyecto técnico si es desfavorable.
Estudio de viabilidad del proyecto de cambio de uso de local a vivienda
Cuando surgen dudas sobre el futuro cambio de uso del inmueble, lo recomendable es realizar un estudio de viabilidad, un análisis detallado del local en cuestión en el que el técnico competente refleja la viabilidad técnica y económica del proyecto.
Asegúrate de la viabilidad del cambio de uso de tu local a vivienda. En RT Valoraciones te ofrecemos servicios de asesoramiento y el informe para la viabilidad del cambio de uso.
Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda
Para convertir un local comercial en vivienda, este debe de cumplir una serie de condiciones establecidas en las normativas autonómicas y en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio que corresponda, entre otras normativas. Sin cumplir estos requisitos previos, la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento en cuestión no aceptará el cambio de uso.
En primer lugar, se debe analizar la compatibilidad urbanística del proyecto, en función de las normativas urbanísticas particulares, del Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio y la ubicación del local en cuestión, se localizará en una zona de ordenación determinada con unas condiciones particulares de ordenación. En estas condiciones particulares se suele limitar: la densidad máxima de viviendas, la ocupación máxima, edificabilidad, alturas…etc, además de cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad condiciones de ventilación, iluminación, altura, etc.
Normativas sobre el cambio de uso de local a vivienda
A continuación, te enumeramos las principales normativas aplicables a tener en cuenta:
Plan general de ordenación urbana (PGOU)
Es un instrumento básico para formular las políticas urbanísticas de cada municipio, en el que se establece la ordenación urbanística indispensable para que se pueda producir el planeamiento de desarrollo de la actividad urbanística y edificadora.
Aunque cada municipio tiene su propio plan, aquí te dejamos como ejemplo la normativa de cambio de uso de local a vivienda en Málaga, el Plan General de Ordenación Urbana de Málaga.
Normas de habitabilidad de viviendas y edificios
Son normas de carácter autonómico, cada CCAA establece sus propios requisitos en las que se disponen las condiciones que debe reunir toda vivienda o edificio de viviendas con el fin de que puedan ser ocupadas como alojamientos de personas.
Aquí te dejamos como ejemplo, la Ley 5/1995, de 7 de abril, Normas de Habitabilidad de Viviendas y Edificios de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
Código técnico de la edificación (CTE)
El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios en relación a materias de seguridad y habitabilidad, establecidas en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Convertir local en vivienda. Pasos a seguir
Hoy en día, la normativa vigente permite convertir un local en vivienda, también el cambio de uso de oficina a vivienda o el cambio de uso de almacén a vivienda, pero para ello, es necesario seguir un procedimiento en el que se realicen distintas actuaciones que conllevan una serie de trámites administrativos y técnicos. A continuación, te damos los pasos a seguir para modificar el uso de un local a vivienda.
Trámites administrativos para cambiar local a vivienda
En primer lugar, debemos comenzar por los trámites administrativos:
Solicitar el certificado de compatibilidad urbanística al ayuntamiento
Para saber si la normativa urbanística vigente permite el cambio de uso, hay que solicitar al ayuntamiento correspondiente el Certificado de Compatibilidad Urbanística (CCU). El informe urbanístico de compatibilidad acredita la calificación urbanística del inmueble, y en base a la normativa y la ubicación del inmueble, el ayuntamiento determinará si el cambio de uso solicitado es compatible con el emplazamiento del local.
Pedir autorización de cambio de uso de local a vivienda a la comunidad de propietarios
Para solicitar el cambio de uso de local a vivienda, es necesario revisar los Estatutos de la comunidad de propietarios para asegurarnos que no esté prohibido o condicionado.
De no haber ningún problema se solicita a la comunidad de propietarios la autorización para el cambio de uso en una junta de propietarios, ya que estos lo podrían vetar anulando la posibilidad de efectuar el cambio.
Solicitar licencia de cambio de uso y licencia de obras al ayuntamiento
Es necesario presentar un proyecto de habilitación de local a vivienda y cambio de uso, que cumpla con toda la normativa aplicable elaborado por un técnico cualificado y esté visado por el Colegio Profesional correspondiente. Si la Gerencia de Urbanismo considera que el proyecto cumple con toda la normativa exigible concederá la licencia.
Este proyecto presentado junto a otros, como el proyecto de gestión de residuos y el estudio de seguridad y salud laboral, permite obtener del ayuntamiento la licencia de obra mayor o menor, según corresponda.
Ejecución de las obras y reformas
Obtenida la licencia de obras se procede a la realización de las reformas necesarias, o a las obras nuevas que se necesiten para dotar al inmueble con los requisitos y equipamientos necesarios para ser considerado como nueva vivienda.
Obtención de la licencia de primera ocupación
Una vez finalizadas las obras, se solicitará la licencia de primera ocupación o simple comunicación, un documento en el que se verifica que lo construido se adapta al uso permitido y a lo autorizado en su día mediante la licencia de obras.
Tramitar la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad acredita que la edificación reúne las condiciones mínimas para que la edificación pueda ser destinada a vivienda.
Una vez obtenidas la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad podemos contratar los servicios necesarios para la casa, así como obtener el certificado de eficiencia energética necesario para alquilar o vender la vivienda.
Escrituras y registro para convertir un local en vivienda
Una vez conseguidos y finalizados los trámites administrativos, procederemos a escriturar el cambio de uso ante notario y registrarlo en el Registro de la Propiedad correspondiente:
Escritura de cambio de uso de local a vivienda
El notario otorgará una escritura de cambio de uso de local a vivienda para que deje de constar el inmueble como local y adquiera el estatus de nueva vivienda.
Registro de la propiedad
La escritura realizada por el notario se remite al Registro de la Propiedad para que este cambie la calificación del inmueble, dejando de constar a partir de su registro como local y figure como nueva vivienda.
A partir de este momento se puede realizar el cambio de uso en el Catastro, para que se le aplique el IBI correspondiente como vivienda.
En RT Valoraciones nos encargamos de todos los trámites necesarios para transformar tu local en vivienda, así como la redacción de todos los proyectos necesarios. Llámanos y te indicaremos los pasos a seguir.
PREGUNTAS FRECUENTES – CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
¿UN LOCAL COMERCIAL SE PUEDE CONVERTIR EN VIVIENDA?
Convertir un local comercial en vivienda a día de hoy es completamente posible, ya que la normativa vigente aplicable en el cambio de uso así lo establecen, siempre y cuando se respeten los requisitos exigibles.
¿ES RENTABLE CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA?
Por lo general el cambio de uso de locales a casas es bastante rentable. En gran medida va a depender del tipo de local y de las intenciones o necesidades del propietario.
Pero siempre tienes que tener en cuenta que hay gran demanda en el alquiler de vivienda, lo que sería una opción más que interesante, también considerar que el valor medio de los locales es inferior al de la vivienda, además, la tasación hipotecaria de los locales es más baja que la de la vivienda, con lo que si deseas pedir un préstamo hipotecario sobre el inmueble podría ser inferior.
¿CUÁNTO TIEMPO SE TARDA EN CAMBIAR EL USO DE LOCAL A VIVIENDA?
Todo depende de la complejidad de cada proyecto, en este aspecto se tiene que tener en cuenta el tiempo estimado en la ejecución del proyecto en sí, y en la aprobación del proyecto por la Gerencia de Urbanismo y sus respectivos trámites, además del tiempo destinado a la ejecución de las obras.
En RT Valoraciones nos comprometemos a agilizar todo el proceso de forma eficiente y segura, para que puedas disfrutar de tu casa lo antes posible.
COSTES QUE INFLUYEN EN EL PRECIO DEL CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
En un cambio de uso de local a vivienda el precio dependerá en gran medida del coste del proyecto, que a su vez depende la superficie del local y de sus condiciones constructivas que marcarán la cantidad de reformas a realizar, a esto hay que añadirle las tasas administrativas y el coste de notaría y del Registro de propiedad, entre otros gastos.
¿SE PUEDE UTILIZAR UN LOCAL COMO VIVIENDA SIN LEGALIZAR?
Para que una local tenga legalmente el uso de vivienda, es necesario realizar todos los trámites para que así sea, no bastaría solo realizando la reforma.
Si el local no tiene el uso legalizado como vivienda no podremos obtener la licencia de primera ocupación y la cedula de habitabilidad. Sin esto, no podremos contratar los servicios de suministros ni empadronamiento. Además, si no regularizamos legalmente esta situación, estaremos expuestos a que desde inspección municipal nos sancionen con un expediente sancionador por uso indebido del local.
Si quieres realizar alguna consulta o pedir presupuesto sin compromiso sobre el cambio de uso de local a vivienda en Madrid, Valencia, Málaga, Barcelona, Alicante, o cualquier otra ciudad o pueblo, rellena este formulario y nos pondremos lo antes posible en contacto contigo.
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